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曾一鸣律师 曾一鸣律师,男,1977年生,湖南永州人,湖南大学法学学士,本人毕业后在农行惠州分行法律事务部从事法务工作,于2003年通过全国司法考试,2006年从银行辞职并从事律师工作,现为广东金智律师事务所合伙人律师。曾... 详细>>

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律师姓名:曾一鸣律师

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房产纠纷

购房合同的补充协议的主要内容有哪些?

  买过房子的人都知道,购房合同有一个补充协议。与正式合同不同,这个补充协议里面所有的条款都是非常重要的的。而且购房合同补充协议在房产交易中起着很重要的作用,所以大家一定不能因为说麻烦就不去签订。如果要签订,那就要弄清楚购房合同的补充协议的主要内容有哪些?

  购房合同的补充协议主要包括哪些内容?

  1、明确房屋权证办理的时间

  房屋产权证的办理看似和开发商没关系,但是如果开发商资质不全,没有缴纳土地出让金等就会影响到购房者产权的办理,所以购房者在补充协议里应该要求开发商保证在规定的期限内履行自身义务,如果是开发商的原因导致房屋产权证无法办理,应该要求开发商承担相应的责任。

  2、贷款办不来的责任约定

  大多数购房者买房都会采用贷款的方式,但是如果银行不同意对购房者进行放贷,或者公积金管理拒绝贷款。如果出现这种情况,购房者应该约定如果个人原因贷款办不成购房者可以变更付款方式或者要求退房。

  3、公摊建筑面积

  公摊面积的大小直接影响到购房者实际使用房屋面积的大小。虽然法律法规对具体的面积计算做了规定,但是还是有个别开发商仍然把人防工程和其他和房屋面积无关的面积计算到公摊面积中。所以购房者应该在补充协议里对房屋的得房率进行约定,如果达不到标准,购房者可以选择退房,开发商承担违约责任。

  4、装修标准

  购房者在看样板间的时候往往很满意,没有发现什么问题,但是实际入住后问题就会显现。

  因此,购房者可以在补充协议上跟开发商进行具体约定,比如施工节点,在隐蔽工程覆盖之前,要求购房者到场查看并签字,签完字再进行覆盖,继续施工。还要注意明确装修材料的品牌,这样也会避免购房者与开发商的纠纷。

  5、把开发商的承诺写进补充协议

  我们在看房时,开发商会对购房者许下承诺,例如,这个房屋的周边配套齐全,具体有哪些,赠送面积等等。这些都可以写进补充协议里,以维护自身的合法权益。

  6、物业管理问题

  补充协议中应该对物业的责任和具体物业费标准进行约定。多数开发商会自己成立物业来管理小区,因此购房者很容易把物业和开发商视为一体,但实际上他们是各自独立的法律主体,购房者和他们是不同的法律关系。

  7、关于不可抗力

  比如由于国家或者政府新出台的一些政策,导致合同不能继续履行。出现这样的情况时,应该提前约定好双方的责任,协商解决,以免发生纠纷。

  签补充协议要注意哪些问题?

  1、补充协议与买卖合同相冲突时以哪个为准?

  补充协议是商品房买卖合同的重要组成部分,按照规定,当补充协议的条款与商品房买卖合同发生冲突时,以补充协议约定为准。

  2、补充协议能不能更改?

  一些开发商在与购房者交易时,不允许购房者对补充协议进行更改,但其实只要购房者有合理需求,且可以与开发商协商一致,自然是可以更改补充协议的。

  3、不签补充协议就不能退定金吗?

  有些开发商并不会主动告知购房者补充协议的存在,还要求购房者必须签订补充协议,否则就扣留定金,但实际上,买卖双方仅是因为正式合同与补充协议的内容无法达成一致,而与认购意向书内容无关,致使签约不成的,有望退回定金。



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